1.1 Calibration de l’actif de référence
L’actif de référence est le studio locatif de Saint-Genis-Pouilly, coeur du portefeuille cible de ScoreGex.com : 45 m² au prix calibré de 4 791 €/m², soit 215 595 € ; loyer calibré à 19,5 €/m²/mois (bande 18-21 €), soit 10 530 €/an ; vacance prudente de 4 % ; charges opératoires (copropriété, taxe foncière, gestion, assurance, provision travaux) à 26 % du loyer net de vacance. Le rendement brut s’établit à 4,88 % et le revenu net d’exploitation à 7 481 €/an (3,47 %), cohérent avec la bande moyenne du pays (brut 4,7-5,7 % ; net 3,5-4,5 %).
1.2 L’amortissement composantiel : un impôt différé de quinze ans, sans sort
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) au réel déduit, avant tout impôt, l’amortissement linéaire du prix de revient ventilé par composantes. Notre ventilation (gros oeuvre 70 %/25 ans, équipements 15 %/10 ans, mobilier 5 %/5 ans, agencements 10 %/12 ans) produit un amortissement de première année de 13 223 € (6,1 % du prix) — supérieur au revenu net d’exploitation de 7 481 € : la base imposable est nulle et le déficit, reportable indéfiniment sur les bénéfices industriels et commerciaux futurs, atteint 43 021 € au terme de dix ans.
L’impôt demeure nul jusqu’à ce que l’amortissement résiduel (gros oeuvre seul, à partir de l’an 13) descende sous le revenu net : environ douze à quinze ans d’exonération de fait, sans aucun transfert de résidence, sans exit tax, sans CARF, sans requalification possible — car c’est le texte même du régime des BIC qui le prévoit.
