Analyse de marché
Documenté par la recherche académique depuis 1987 (Northcraft & Neale, Organizational Behavior and Human Decision Processes), les professionnels de l’immobilier sont sujets à un biais d’ancrage massif | un indice d’ancrage de 67% a été mesuré chez des agents experts | qui se laissent influencer inconsciemment par le prix affiché plutôt que par une évaluation indépendante des caractéristiques du bien. Ce n’est pas de l’incompétence, c’est un biais cognitif documenté qui touche même les experts.
Ce que ScoreGex apporte, concrètement, à chaque segment
B2C (particuliers). Un vendeur ou acheteur qui passe par une agence reçoit une estimation, produite par une personne avec un intérêt commercial direct à la faire signer (plus le mandat est cher, plus la commission est haute, donc le biais d’ancrage joue à la hausse). ScoreGex donne un deuxième avis indépendant, sans commission, traçable (méthodologie publique, régression hédonique, contrôle DPE, score frontalier), avant de signer un mandat ou de faire une offre. C’est exactement le rôle qu’un simulateur de prêt joue face à un conseiller bancaire commissionné.
Agences immobilières. Les generalistes comme MeilleursAgents annoncent une marge d’erreur moyenne de ~10% (5-10% en zone urbaine dense, mais qui se dégrade fortement en zone rurale ou marché atypique, ce qu’ils reconnaissent eux-mêmes). Le Pays de Gex est une zone atypique. C’est la zone frontalière avec le PIB par habitant le plus élevé de France (effet Genève), avec une prime immobilière liée à la distance-Genève qu’aucun modèle national ne capture, parce qu’aucun modèle national n’a de variable “temps de trajet vers Cornavin” ou de score DPE contrôlé par l’âge du bien calibré sur ce marché précis. C’est notre niche défendable, pas “on fait pareil mais moins cher”, mais “on capture une variable de prix que personne d’autre ne modélise”.
Banques. C’est le segment le plus fort, et le plus mal vendu jusqu’ici. Les banques n’utilisent pas les AVM par confort. Elles y sont poussées par la réglementation prudentielle. Les lignes directrices de l’Autorité bancaire européenne (EBA) sur l’octroi et le suivi des prêts (EBA/GL/2020/06) exigent un cadre de suivi robuste de la valeur des garanties immobilières tout au long de la vie du prêt, pas seulement à l’origination, et autorisent explicitement l’usage de modèles statistiques avancés (“Advanced Statistical Models”) comme alternative moins coûteuse à l’expertise humaine répétée. Concrètement, une banque qui accorde 200 prêts immobiliers par an dans le Pays de Gex a une obligation réglementaire de re-suivre la valeur de ces 200 garanties périodiquement. Faire venir un expert 200 fois coûte cher et prend du temps. Une API de scoring qui tourne en quelques secondes, avec une méthodologie documentée et auditable, répond directement à cette contrainte. “On vous aide à respecter vos obligations de suivi de collatéral à un coût marginal proche de zéro“.
Notaires. Ils ont accès à DVF (les données brutes de transactions) mais pas nécessairement à un modèle prédictif structuré dessus. Le DVF, c’est l’historique, pas une estimation à date d’un bien qui n’a pas encore été vendu.
