ScoreGex, plateforme algorithmique d’évaluation immobilière quantitative

GexScore est une plateforme algorithmique d’évaluation immobilière quantitative, déployée initialement sur le Pays de Gex (8 communes, Ain, France), à destination des frontaliers travaillant à Genève et des
institutions financières (banques, fonds d’investissement, assureurs). Elle constitue la première
AVM (Automated Valuation Model) multi-modale à intégrer explicitement la dimension frontalière Suisse-France dans son moteur de pricing.

Le marché cible est structuré autour de 115 000 frontaliers travaillant dans le canton de Genève, dont
31 915 résident dans le département de l’Ain et 29 444 dans la seule agglomération du Pays de Gex. Ces actifs représentent 62% de la population active locale, avec un pouvoir d’achat immobilier asymétrique dû à laconversion CHF/EUR à 1.08 et à des salaires nets médians de 8 500 CHF.

L’architecture de ScoreGex repose sur 7 modules quantitatifs produisant 17 variantes de modèles
(8 algorithmes de base × 4 blocs de features × 4 pondérations ESG), orchestrées par un moteur d’agrégation bayésienne.

1. Contexte marché et opportunité

1.1 Le Pays de Gex : une économie frontalier

Le Pays de Gex constitue un territoire atypique dans le paysage économique français. Situé dans le département de l’Ain, en région Auvergne-Rhône-Alpes, il partage plus de 100 kilomètres de frontière terrestre avec le canton de Genève. Cette proximité géographique a engendré une économie profondément structurée par le phénomène frontalier : 62% des actifs occupés résidant dans l’agglomération du Pays deGex travaillent en Suisse, principalement dans le canton de Genève.
La croissance démographique de cette zone est directement corrélée à l’attractivité économique genevoise.

Entre 2015 et 2020, l’arrondissement de Gex a enregistré une croissance annuelle de 1,9%, supérieure à celledu canton de Genève (0,9%) et à celle de Saint-Julien-en-Genevois (1,2%). Sur les 42 000 nouveaux résidents du Grand Genève durant cette période, 49% se sont installés du côté français. Cette dynamique démographique s’accompagne d’une pression immobilière croissante qui fait du Pays de Gex l’un desmarchés les plus tendus de France.

1.2 Dynamique immobilière et tension du marché

Le marché immobilier du Pays de Gex présente des caractéristiques spécifiques qui le différencient radicalement du marché national français. La présence massive de frontaliers génère un effet de pouvoir d’achat asymétrique : un salarié percevant 8 500 CHF nets mensuels dispose, après conversion à 1,08, d’un revenu équivalent à 9 180 €, soit plus du double du salaire médian français.
Cette asymétrie se traduit par une prime frontalière significative sur les prix immobiliers. À Ferney-Voltaire, le prix médian au m² atteint 5 348 €, soit une prime de 91% par rapport au prix moyen du département de l’Ain (hors zones frontalieres, ~2 800 €/m²). Cette prime est directement corrélée au taux de frontaliers danschaque commune : +2,5 points de prime pour chaque tranche de 10% de frontaliers supplémentaires.
La liquidité du marché est faible mais structurée. En 2024, Ferney-Voltaire a enregistré 87 transactions, soit une baisse de 45,96% en deux ans, conséquence de la hausse des taux d’intérêt. Cependant, les prix ont résisté, soutenus par la demande structurelle. Le temps de vente moyen est de 3,8 mois d’inventaire, classantle marché comme “tendu” (LIR < 4).