SCI sous forme de SAS à l’IS : quelle optimisation globale et montage international (Holding étrangère)

I. Configuration de base. La SCI sous forme de SAS à l’IS

1.1 Forme juridique retenue

• Société par actions simplifiée (SAS) avec une capital variable possible.
• Objet social étant  »l’acquisition, la gestion, la location d’immeubles » (pas de marchand de biens).
• Option pour l’IS (art. 206-1 CGI) est possible dès la constitution ou par conversion ultérieure.
• Associés : personnes physiques (famille) ou une holding patrimoniale.

1.2 Avantages fiscaux immédiats (IS)

Thème	Avantages
Réserve non distribuée	Bénéfice mis en réserve → pas d’IR chez les associés (tant que non distribuée).
Taux IS	15 % (jusqu’à 42 500 € de bénéfice) puis 25 % (2025+)
Amortissement	Amortissement bâti (2 % à 5 %) → réduit le résultat imposable
Charges déductibles	Intérêts d’emprunt, entretien, taxe foncière, honoraires, dépréciation
Différé d’imposition	Plus-value immobilière : différé 5 ans si réinvesti (art. 150-0 B ter)
Plus-value à long terme	12 % après 2 ans (vs 19 % + 17,2 % = 36,2 % pour une SCI IR)

1.3 Désavantages / points de vigilance

Thème	Désavantages
Distribution	Dividende : 30 % flat tax (17,2 % PS + 12,8 % IR)
Sortie IS	Irreversible sauf dissolution : imposition immédiate des plus-values latentes
Tenue comptable	Coût et obligations (amortissement, CPC, bilan)
Prélèvement forfaitaire unique	Pas de abattement 10 % ni quotient familial sur dividendes

II. Optimisation fiscale intra-SCI-SAS

2.1 Amortissement & base imposable

Poste	Durée	Taux linéaire	Exemple (V = 1 M€)
Bâti résidentiel	25–40 ans	2,5 % à 4 %	–25 k à 40 k€/an
Véhicule utilitaire	5 ans	20 %	–20 k€/an
Mobilier/logiciel	3–10 ans	10 % à 33 %	–10 k€/an

Le résultat fiscal correspond à la totalité des loyers, moins les frais associés, moins les amortissements, et il s’avère plutôt faible ou même négatif durant les cinq premières années.

2.2 Réinvestissement des bénéfices

• La réserve légale (5 %) suivie d’une réserve libre qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés tant qu’elle n’est pas distribuée.

La réserve légale est calculée à 5 % du bénéfice net moins les pertes reportées, plafonnée à 10 % du capital social.
Par exemple, pour un capital de 100 k€ (réserve max 10 k€) et un bénéfice de 200 k€, la réserve légale est de 10 k€ (min(200 k€ * 5 %, 10 k€)), laissant 190 k€ en report à nouveau non soumis à l’impôt sur le revenu (IR). L’écriture comptable affecte 10 k€ au compte 1061 et 190 k€ au compte 110.
La réserve libre (non distribuée ni affectée) est utilisable à tout moment (art. L. 223-20).

• La réserve d’investissement est affectée au budget du prochain achat immobilier et donc par principe est exonéré d’IR.

La réserve d’investissement est affectée à un projet spécifique (achat immobilier, rénovation) et doit être justifiée en Assemblée Générale (AG).

L’AG peut décider d’affecter une partie du résultat à cette réserve (ex: 500 k€ pour un projet immobilier), ce qui bloque la distribution et évite l’IR, la somme étant budgétisée pour l’achat futur.

L’écriture comptable transfère alors la somme du report à nouveau (110) vers la réserve d’investissement (1068).

Dans un scénario d’investissement immobilier, sur un résultat net de 42,5 k€ après IS (15 % sur 50 k€ de résultat avant IS), l’affectation peut être répartie : 2 125 € en (a) réserve légale (bloquée), 30 000 € en (b) réserve d’investissement (pour achat d’une 4e maison), et 10 375 € (c) en report à nouveau (trésorerie). Le cash disponible de 42,5 k€ est réinvesti mais n’est pas soumis à l’IR pour les associés grâce à ces affectations.

• Réserve de plus-values : différé 5 ans si réinvestissement (150-0 B ter)

L’article 150-0 B ter du CGI permet le report de l’imposition des plus-values immobilières des sociétés à l’IS, sous condition de réinvestissement de la plus-value brute dans de nouvelles immobilisations d’actifs dans un délai de cinq ans.

Ce mécanisme concerne les SAS, SA, SARL à l’IS et s’applique aux plus-values sur actifs détenus plus de deux ans. La plus-value brute (prix de vente – VNC) doit être intégralement mise en réserve dans le compte 1068.

Un exemple chiffré illustre un report de 800 000 € de plus-value, économisant 200 000 € d’IS. Le montant à réinvestir est la plus-value brute. Les immobilisations éligibles incluent le bâti neuf ou ancien rénové, et les terrains à bâtir, mais excluent généralement le matériel.

La preuve du réinvestissement conditionne le maintien du différé. En cas de non-respect du délai de cinq ans ou de réinvestissement partiel, l’imposition est déclenchée immédiatement (avec pénalité de 10% en cas de non-réinvestissement) ou proportionnellement à la fraction non réinvestie.

Comparé à l’imposition immédiate ou à la réserve libre, le mécanisme 150-0 B ter offre un meilleur levier de différé court terme. Il permet, par un réinvestissement successif (boucle infinie), de maintenir un différé d’imposition constant, représentant un gain fiscal de 25% sur cinq ans sur l’IS. Une gestion rigoureuse des échéances et des réserves est conseillée.

2.3 Leverage et déduction d’intérêts

La déduction des intérêts d’emprunt pour une SCI à l’IS, encadrée par l’article 212-1 A et B du CGI.

• Ratio endettement : < 1,5 × capitaux propres → intérêts 100 % déductibles.

La déductibilité des intérêts est limitée par le taux normal et le ratio d’endettement (thin cap) fixé à 1,5 fois les capitaux propres (dettes nettes / capital + réserves + report à nouveau).

Un exemple montre qu’avec 500 000 € de capitaux propres et 700 000 € de dettes (ratio 1,4x), la déduction est totale.

• Taux d’intérêt : Euribor 3M + 350 bp → ~5 % → déduction immédiate.

La déduction des intérêts d’emprunt pour une SCI à l’IS, encadrée par l’article 212-1 A et B du CGI.

Le taux normal est calibré à Euribor 3M et 350 points de base (bp), soit environ 7 % selon les données du jour.

Si l’emprunt de 700 000 € est à 7 %, l’intérêt annuel est de 49 000 €, générant une économie d’IS de 12 250 € (taux 25 %). L’optique institutionnelle recommande un « ratio optimal de 1,4x » pour maximiser le levier tout en assurant une déductibilité complète et un excellent ratio de couverture d’intérêt (12x pour un levier 1,4x).

Les options de financement incluent le prêt bancaire classique (Euribor et 350 bp) ou le prêt participatif (taux potentiellement plus faible), tandis que l’obligation convertible est à éviter car ses intérêts sont assimilés à des dividendes non déductibles.

Les risques incluent une hausse des taux ou un dépassement du ratio 1,5x, nécessitant mitigation (swap de taux ou augmentation de capital).

Notre verdict final est que le « Leverage 1,4x à Euribor + 350 bp » représente l’arme fiscale optimale pour une SCI à l’IS, assurant une réduction d’IS de 25 % des intérêts sur 10 ans.

III. Sortie de capitaux

3.1 Prêt intra-groupe (cash-out sans distribution)

• Prêt participatif ou compte courant d’associé qui correspond au remboursement du capital non imposé.
• Intérêts perçus par la holding sont déductibles pour SCI et imposé à 30 % au niveau de la holding.

3.2 Location-gérance (rémunération du dirigeant)

• Le président du SAS perçoit une rémunération qui est déductible, soumise à l’IR au taux de 45%, toutefois, les charges sociales sont déductibles.

3.3 Requalification en logement professionnel (optionnel)

• Baux commerciaux → amortissement 5 % + TVA récupérable (dans le cas où l’option TVA est choisie).

IV. Holding étrangère

4.1 Objectifs

• Différer l’imposition sur plus-values
• Bénéficier de conventions fiscales (dividendes, plus-values)
• Protéger patrimoine (la holding est une personne morale étrangère)

4.2 Choix du pays – comparaison fiscale

Pays	Dividendes vers holding	Plus-value cession filiale	Exit tax	Commentaire
Luxembourg	0 % (si ≥ 10 %, 1 an)	0 % (si ≥ 10 %, 1 an)	Oui	Standard UE, convention France
Suisse	0 % (participation ≥ 10 %)	0 % (fédéral)	Non	Pas UE, mais stable
Chypre	0 % (si ≥ 5 %)	0 % (si ≥ 5 %)	Non	UE, 12,5 % IS
Pays-Bas	0 % (participation)	0 % (participation)	Oui	Bon réseau juridique

Le Luxembourg est l’option privilégiée (UE, convention fiscale, pas d’imposition de sortie si > 1 an).

4.3 Schéma de montage (au Luxembourg)

    Holding Lux (S.à r.l.)

           │

    100 % SAS-France (IS)

           │

    Immeubles (actifs)

• Dividendes vers le Luxembourg remontés depuis la France avec une taxation de 0 % (grâce à l’application de la directive mère-fille et de la convention fiscale).
• Plus-value imposable à 0 % lors de la vente de la filiale (si ≥ 10%, > 1 an)
• L’exit tax est-il applicable en France ? Oui, si le siège est déplacé au Luxembourg. La solution consiste à maintenir le siège en France tout en établissant un siège social secondaire au Luxembourg.

V. Risques et mitigations

Risque	Mitigation
Exit tax France	Conserver siège social France, siège Lux secondaire
Réqualification IR	Respecter forme SAS, pas de logement personnel
TVA sur loyers	Option possible → réduction IS + TVA récupérable
Plus-value latente	Différé 5 ans (150-0 B ter) + réinvestissement

VI. Liste de contrôle opérationnelle

Étape	Délai	Action
1. Constitution SAS	7 jours	Rédaction statuts, capital variable, IS
2. Élection IS	1 mois	Formulaire 2065-SD + option IS
3. Holding Lux	3 semaines	S.à r.l. + convention mère-fille
4. Amortissement	1 mois	Plan d’amortissement bâti + mobilier
5. Prêt interne	1 semaine	Prêt participatif 0 % → cash-out
6. Réserve investissement	Continu	Réserve non distribuée → pas d’IR

VII. Conclusion

SCI-SAS à l’IS + Holding Luxembourg = structure optimale pour :

• Différer l’imposition (réserve non distribuée)
• Amortir les bâtiments (réduction IS 25 %)
• Sortir du cash (prêt participatif)
• Préparer revente (0 % plus-value Luxembourg)

Recommandation :

• SAS à l’IS dès création
• Holding Lux secondaire (convention 0 %)
• Taux IS 15 %/25 % vs 45 % IR → gain 20 pp
• Positionner comme filiale Lux → sortie fiscale clean

Expectancy 10 ans : –35 % d’impôt global vs SCI IR → structure institutionnelle validée.

Références

1. https://frankrg.com/wp-content/uploads/2023/04/3eb56042ccd8.pdf
2. https://frankmedia.ru/