SCI sous forme de SAS à l’IS : quelle optimisation globale et montage international (Holding étrangère)

I. Configuration de base. La SCI sous forme de SAS à l’IS

1.1 Forme juridique retenue

• Société par actions simplifiée (SAS) avec une capital variable possible.
• Objet social étant  »l’acquisition, la gestion, la location d’immeubles » (pas de marchand de biens).
• Option pour l’IS (art. 206-1 CGI) est possible dès la constitution ou par conversion ultérieure.
• Associés : personnes physiques (famille) ou une holding patrimoniale.

1.2 Avantages fiscaux immédiats (IS)

Thème	Avantages
Réserve non distribuée	Bénéfice mis en réserve → pas d’IR chez les associés (tant que non distribuée).
Taux IS	15 % (jusqu’à 42 500 € de bénéfice) puis 25 % (2025+)
Amortissement	Amortissement bâti (2 % à 5 %) → réduit le résultat imposable
Charges déductibles	Intérêts d’emprunt, entretien, taxe foncière, honoraires, dépréciation
Différé d’imposition	Plus-value immobilière : différé 5 ans si réinvesti (art. 150-0 B ter)
Plus-value à long terme	12 % après 2 ans (vs 19 % + 17,2 % = 36,2 % pour une SCI IR)

1.3 Désavantages / points de vigilance

Thème	Désavantages
Distribution	Dividende : 30 % flat tax (17,2 % PS + 12,8 % IR)
Sortie IS	Irreversible sauf dissolution : imposition immédiate des plus-values latentes
Tenue comptable	Coût et obligations (amortissement, CPC, bilan)
Prélèvement forfaitaire unique	Pas de abattement 10 % ni quotient familial sur dividendes

II. Optimisation fiscale intra-SCI-SAS

2.1 Amortissement & base imposable

Poste	Durée	Taux linéaire	Exemple (V = 1 M€)
Bâti résidentiel	25–40 ans	2,5 % à 4 %	–25 k à 40 k€/an
Véhicule utilitaire	5 ans	20 %	–20 k€/an
Mobilier/logiciel	3–10 ans	10 % à 33 %	–10 k€/an

Résultat fiscal = Loyers – charges – amortissements → très faible voire négatif les 5 premières années.

2.2 Réinvestissement des bénéfices

• Réserve légale (5 %) puis réserve libre → pas d’IR tant que non distribuée
• Réserve d’investissement : budget prochain achat → pas de taxe
• Réserve de plus-values : différé 5 ans si réinvestissement (150-0 B ter)**

2.3 Leverage & déduction d’intérêts

• Ratio endettement : < 1,5 × capitaux propres → intérêts 100 % déductibles
• Taux d’intérêt : Euribor 3M + 350 bp → ~5 % → déduction immédiate