La réalité juridique de la tokénisation immobilière

CE QUI EST POSSIBLE ET CE QUI NE L’EST PAS

1.1. En France. Le bien physique n’est pas tokenisable
Le droit français est sans équivoque, un immeuble ne se transmet que par acte authentique notarié, publié au service de la publicité foncière pour être opposable aux tiers. Un token, même s’il est inscrit sur une blockchain, ne peut pas remplacer cette formalité. La tokenisation ne fait que changer le registre sur lequel sont inscrits les titres représentatifs d’un droit, pas la nature du droit lui-même.

_{Pour une levée de 120 000 €, la tokenisation de parts de SCI sous le régime de l’offre au public avec exemption (DIS, < 8 M€) est techniquement possible, mais le coût de structure (15-40 k€) et les frais de plateforme (2-5 %) la rendent moins efficiente qu’un démembrement notarié classique à court terme. La tokenisation devient pertinente pour des levées supérieures à 500 k€ ou pour créer un marché secondaire liquide à moyen terme.}

• Ce qui est interdit. Créer un token qui représenterait directement l’usufruit d’un immeuble et le transférer sur une blockchain sans passer par un notaire.
• Ce qui est autorisé. Tokeniser les parts d’une société (SCI, SAS) qui détient le bien ou l’usufruit. Le token représente alors une fraction du capital de la société, pas le bien en direct. C’est le modèle dominant.

_{La tokenisation des parts de SCI ou de SAS est juridiquement permissible en France. Elle repose sur un principe fondamental : le token ne représente pas l’immeuble, mais un titre financier (part sociale ou action) émis par la société qui détient l’immeuble. Le transfert de propriété de l’immeuble reste soumis au droit notarial et à la publicité foncière, qu’aucune blockchain ne peut remplacer.
Le cadre légal s’articule autour de trois piliers :
L’ordonnance DEEP (2017) : elle reconnaît la blockchain comme un registre valable pour l’inscription et le transfert de certains titres financiers (parts de fonds, titres de créance négociables, titres financiers non cotés).
Le Régime Pilote DLT (UE 2022/858) : il permet l’expérimentation de la négociation et du règlement de titres financiers sur DLT, mais ne couvre que les actions, obligations et parts d’OPCVM, pas l’immobilier physique.
Le Règlement Prospectus (UE 2017/1129) : toute offre au public de titres financiers (y compris tokenisés) au-delà de 8 millions d’euros nécessite un prospectus visé par l’AMF. En deçà, un Document d’Information Synthétique (DIS) peut suffire.
La tokenisation de parts de SCI (transparente fiscalement) est plus avantageuse que celle de parts de SAS (opaque) pour un investisseur recherchant du rendement locatif. Mais la liquidité secondaire reste limitée et les coûts de conformité (juridique, plateforme agréée) sont significatifs.}

1.2. En Suisse. La loi DLT permet les titres, pas le transfert foncier direct
La Suisse dispose d’un cadre avancé (la loi DLT, en vigueur depuis 2021) qui a créé le “Registerwertrecht” (droit inscrit au registre). Cela permet de représenter et de transférer des titres (actions, obligations, parts de fonds) directement sur une blockchain, avec une efficacité juridique reconnue.

Mais, “selon le droit suisse actuel, la propriété directe d’un terrain ou d’un bien immobilier ne peut pas être représentée ou transférée directement sur une blockchain. Tout transfert de propriété doit être enregistré au registre foncier de l’État”. L’intégration du registre foncier avec la blockchain est institutionnellement bloquée à moyen terme.

1.3. La conséquence pour votre immeuble (ex. studio)
L’idée de “tokeniser l’usufruit d’un studio pour 120 000 €” est donc irréalisable en l’état (en France). Vous ne pouvez pas vendre un token qui donnerait directement le droit de percevoir les loyers en tant que droit réel démembré. Vous pouvez seulement tokeniser des parts de la SCI qui détient l’usufruit. Le token devient alors un titre financier (une part sociale), soumis au droit des sociétés et, potentiellement, aux réglementations sur les offres au public.

TOKENISER DES PARTS DE SCI, PAS L’USUFRUIT EN DIRECT

2.1. Le montage juridique réaliste
Vous créez (ou utilisez) une SCI qui détient l’usufruit du studio. Vous fractionnez le capital de cette SCI en tokens. Chaque token représente une part sociale, donnant droit à une fraction des loyers distribués par la SCI.

• Avantage. C’est légal et encadré. Les tokens sont des security tokens (titres financiers), régis par le droit des titres（ordonnance DEEP en France, loi DLT en Suisse).
• Inconvénient. Cela déclenche l’application du régime de l’offre au public de titres financiers. Sauf exemption, vous devez établir un prospectus visé par l’AMF (France) ou respecter les règles de prospectus suisses（FINMA).

2.2. Les exemptions possibles（France）
Heureusement, des portes de sortie existent pour les petites levées :

• Placement privé. Offre réservée à des investisseurs qualifiés（professionnels avertis）, sans prospectus, mais avec preuve du statut de chaque souscripteur.
• Cercle restreint. En deçà d’un certain nombre de personnes sollicitées, l’offre n’est pas publique.
• Levée de faible montant. Sous un plafond（8 millions d’euros pour le régime pilote DLT）, un document d’information synthétique peut suffire.

2.3. Le régime pilote DLT（UE 2022/858）
Ce régime, en vigueur depuis mars 2023, autorise l’expérimentation d’émissions et de négociations de titres financiers sur blockchain, mais il ne vise que les actions, obligations et parts d’OPCVM. Il ne couvre pas l’immobilier physique. Il peut néanmoins servir de cadre pour les parts de SCI si celles-ci sont structurées comme des titres financiers éligibles. L’ESMA a proposé en juin 2026 de le pérenniser au-delà de 2026.

_{La stratégie recommandée est de tokeniser des parts de SCI plutôt que l’usufruit directement. La SCI, à l’IR ou à l’IS, détient l’usufruit du studio. Une fraction minoritaire des parts (ex. 30 %) est tokenisée pour lever 120 000 €. Les tokens sont émis via une plateforme agréée (PSAN en France ou FINMA en Suisse) sous exemption d’offre au public. Les loyers sont distribués aux détenteurs après charges et fiscalité.
Les coûts incluent le juridique (15 000 à 40 000 €). Les frais de plateforme sont de 2 % à 5 % de la levée ; l’émission sans plateforme nécessite un agrément PSAN ou CASP, lourd et coûteux. Les tokens ne seront pas liquides avant plusieurs années, sans marché secondaire établi en Europe.
Une alternative plus simple est le démembrement traditionnel : vendre la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, encaissant ~60-65 % de la valeur pour 15 ans, sans blockchain. Ou céder l’usufruit à un bailleur institutionnel. Ces opérations sont notariées, liquides immédiatement, et atteignent le même objectif financier sans l’effet tokenisation.}

FONDEMENTS JURIDIQUES DE LA TOKENISATION DES PARTS SOCIALES

3.1. Le principe. Tokeniser le titre, pas l’immeuble
Le droit français est sans équivoque : un immeuble ne se transmet que par acte authentique notarié, publié au service de la publicité foncière. Un token ne peut donc pas représenter directement la propriété de l’immeuble. En revanche, il peut représenter une part sociale ou une action de la société qui détient l’immeuble.

3.2. L’ordonnance DEEP (Dispositif d’enregistrement électronique partagé)
Prise sur le fondement de la loi PACTE, l’ordonnance n° 2017-1674 du 8 décembre 2017 a créé le régime DEEP. Ce dispositif permet l’inscription et le transfert de titres financiers sur une blockchain, avec les mêmes effets juridiques qu’une inscription en compte-titres classique.

• Titres éligibles au DEEP. parts de fonds (FCP, SCPI), titres de créance négociables, et titres financiers non cotés (ce qui inclut les actions de SAS et, sous conditions, les parts de SCI).
• Condition. le registre DLT doit garantir l’identification des propriétaires et l’intégrité des inscriptions.

3.3. Le régime pilote DLT (UE 2022/858)
Ce règlement européen, applicable depuis le 23 mars 2023, crée un cadre expérimental pour les infrastructures de marché DLT (DLT MTF, DLT SS, DLT TSS). Il permet la négociation et le règlement de titres financiers sur blockchain, mais ne vise que les actions, obligations et parts d’OPCVM. L’immobilier physique n’est pas couvert.

3.4. La question des SAS. Une exclusion à nuancer
L’AMF a longtemps considéré que les SAS ne pouvaient pas procéder à une offre au public de titres financiers, sauf exceptions (crowdfunding, < 8 M€). Un amendement sénatorial (2024) a proposé d’étendre le régime pilote DLT aux SAS, mais il a été rejeté. La SAS reste donc un véhicule moins flexible que la SCI pour une tokenisation ouverte au public.

LES OBLIGATIONS RÉGLEMENTAIRES. DE L’OFFRE AU PUBLIC À LA PLATEFORME AGRÉÉE

4.1. Le seuil des 8 Millions d’euros et le DIS
Toute offre au public de titres financiers (tokenisés ou non) d’un montant supérieur à 8 millions d’euros doit être accompagnée d’un prospectus visé par l’AMF. En deçà de ce seuil, un document d’information synthétique (DIS) peut être établi, sous réserve de respecter les conditions de l’AMF.

4.2. Le statut de prestataire de services sur actifs nNumériques (PSAN) / CASP
Si vous émettez et gérez vous-même les tokens, vous pourriez être qualifié de PSAN (enregistré auprès de l’AMF) ou, depuis la pleine application de MiCA (2026), de CASP (Crypto-Asset Service Provider). Cela implique des obligations de KYC/AML, de gouvernance et de reporting.

4.3. La plateforme de négociation
Pour permettre la revente des tokens sur un marché secondaire, il faut soit :

• Créer une plateforme de négociation agréée (DLT MTF, sous le régime pilote).
• Passer par une plateforme existante (Securitize, Tokeny, Equisafe) qui prendra des frais (2-5 % de la levée).

FISCALITÉ DE LA TOKENISATION : SCI VS SAS

5.1. La nature juridique du token détermine la fiscalité
Le régime fiscal dépend de la qualification du token :

Structure	Nature du token	Régime des revenus	Régime des plus-values
SCI à l’IR	Part sociale (transparence fiscale)	Revenus fonciers (barème progressif + 17,2 % prélèvements sociaux)	Plus-values immobilières (abattements pour durée de détention : exonération totale après 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux)
SAS	Action (opacité fiscale)	Dividendes (PFU 30 % ou barème)	Plus-values mobilières (PFU 30 % avec abattements possibles)
Token de créance	Créance	Intérêts (PFU 30 %)	Plus-values mobilières (PFU 30 %)

5.2. L’avantage de la SCI pour un investisseur de rendement
La SCI à l’IR est plus avantageuse pour un investisseur recherchant un rendement locatif régulier, car les revenus sont qualifiés de revenus fonciers, permettant la déduction des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière). La SAS, avec sa fiscalité sur les dividendes, est plus adaptée à une logique de plus-value à long terme.

5.3. Le point d’attention. L’absence de régime spécifique
Il n’existe pas de régime fiscal spécifique pour les tokens immobiliers en France. L’administration fiscale applique les règles existantes par analogie, ce qui crée des zones d’incertitude et des risques de contentieux.